chih2263

想請教問題..樓上住戶廁所漏水到樓下有兩三年了.卻用各種理由拖延不修有辦法辦他們嗎

引用:

大大
這一篇因為雲想大的回覆非常有價值   
為了方便其他網友搜尋
所以我特地把標題改成大家都可以一目了然的原始法律問題
希望你不會介意^^

[ 本帖最後由 魯智深 於 2008-4-27 05:49 編輯 ]

雲想

公寓大廈的房子發現漏水，依法該如何處理？相關資訊 進行法院調解程序的法律須知！
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公寓大廈的房子發現漏水，依法該如何處理？

李永然律師

一、 前言：
住在公寓大廈的房子內，如發現自己的屋內漏水，即會感到困惱，有時非僅造成財物損失，甚至還影響生活品質。
　　由於造成漏水的原因不一而足，如：排水管回流冒水、消防太平龍頭無預警脫落，導致水大量湧出、其他住戶裝潢導致突然漏水…等（註一）。受害住戶此時應如何依法救濟呢？筆者願藉本文加以探討。

二、《公寓大廈管理條例》及《民法》的依據：
　　首先將相關法令予以介紹。我國《公寓大廈管理條例》第十二條規定：「專有部分之共同璧及樓地板及其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人事由所致者，由該區分所有權人負擔。」；前述規定中所稱：「修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者」，即指可歸責之區分所有權人具有故意或過失之情事存在。被害之住戶也可依《民法》第一百八十四條「侵權行為」的規定，向加害者主張，即「Ⅰ、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。Ⅱ、違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」。
　　公寓大廈之住戶，有些人進行裝潢，造成他住戶屋內漏水，而受害人對之請求時，往往一臉茫然，自認為所有權人，裝潢有何錯誤，其實這種觀念是危險的；因為公寓大廈住戶彼此間利害攸關，依法施工裝潢也應注意不得造成他人的損害。最高法院九十二年度台上字第一四四六號判決認為：「同一棟建築物之其他區分所有權人專有部分間，在物理上相互連接，使用上密切相鄰，彼此休戚相關，有共同之利益，其區分所有建築物間之共同璧（或樓板）不啻具雙重或兩面性而為該區分所有人所有有，且區分所有人間就專有部分之用益、處分，亦有較強之相互制約性，是區分所有人就專有部分之使用、收益、管理或處分，自均不得違反各區分所有人之共同利益，此觀公寓大廈管理條例第五條、第十二條規定自明。」。

三、 如何判別責任歸屬？

公寓大廈房子發生漏水，首須進行漏水原因的查明，此可找專家鑑定，如：建築師、土木技師、結構技師…等。而且要明白「損壞點」，到底是「共用、公用」部分，或是「私用、專用」部分；前述共用又可分「大公共用」、「小公共用」、「個別共用」（註二）。
　　確認損壞點的權屬及漏水原因，即可判別何人應依法負責。
　　茲舉二件實際糾紛，法院判決的案例，即可參考：
　(一)、台灣高等法院八十八年度上字第五十三號判決：「…上訴人未注意其房屋浴廁之牆面及地坪交接處之防水處理失當或失效，致水滲漏至被上訴人所有之房屋內，不僅妨害被上訴人所有權之行使，亦對於被上訴人就其房屋所有權之侵害，則被上訴人本於前揭規定，請求上訴人應將其共有門牌號碼台北市新生北路三段八七巷二十一之三號房屋內各浴廁之牆面及地坪交接處施作防水處理，使被上訴人所有門牌號碼台北市新生北路三段八七巷二十一之二號房屋回復不漏水之狀態，自屬有據，應予准許。又上開漏水造成被上訴人所有房屋內裝潢、傢俱受損，本院至現場履勘系爭房屋三樓，已無法居住，須重新整修，原屋主即被上訴人已搬離，現無人居住，被上訴人既已定相當期限催告上訴人修復，依民法第二百十四條規定，自得請求上訴人以金錢賠償其損害，…」。
　(二)、台灣台北地方法院八十八年度訴字第二八三二號判決認為：「…原告主張之事實…經本院囑託台北市土木包工商業同業公會會員陳章樺鑑定後，其研判漏水原因為三樓廚房、浴室之排水管漏水；原告之裝潢受損之必要修復費用為一十六萬七千八百六十元，有其出具之鑑定報告書附卷為憑。…原告依侵權行為法律關係，請求被告容忍其進入三樓修繕，及賠償系爭裝潢之必要修復費用，…為有理由…」（註三）。

四、結語：

綜上所述，發生漏水，住戶應立即保全證據、查明原因，再向應負法律責任者進行催告並協調，倘無法協調解決，祇好進行訴訟，而訴訟則應注意侵權行為「二年」之消滅時效的規定（參見《民法》第一百九十七條）。以上說明，供讀者參酌運用！（本文作者為永然聯合法律事務所所長、中國人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、法律１１９求助網www.law119.com.tw）

註一、參見徐源德著：大樓裝修、設備管理好好學，頁218∼220，民國94年8月初版，永然文化公司出版。

註二、參見李如貴著：公寓大廈水電消防維護管理實務，頁48∼49，民國93年4月初版，永然文化公司出版。

註三、參見李明洲編著：公寓大廈管理條例判解彙編，頁203∼204，民國93年9月1日初版，自刊本。


~以上所述轉載於下列網站~僅供參考~

http://www.sun-jet.com.tw/misc/show.asp?table=FYI&id=56

chih2263

感謝雲想大解答困擾我許久的問題謝謝
這樣我在跟三樓談的時候心理面就會有
底了.再次感謝..

雲想

對於上案補充說明，請當事人應特別注意『倘無法協調解決，祇好進行訴訟，而訴訟則應注意侵權行為「二年」之消滅時效的規定』，本段話裡的二年時效規定，也就是一旦提出民事訴訟，建議將知悉發生侵權行為事實，應在二年以內否則......如悖於消滅時效規定那就徒勞無功。