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　　大家都看過電影《上海灘》﹐這部電影給我們的第一印象﹐就是在近代的上海灘立足生存﹐很不容易。頭一道檻就是找房子住。就在很多人忙著湊錢租房買房的時候﹐一個名叫徐潤的小伙子﹐卻在上海的房地產市場裡做得風生水起﹐積累起巨額財富。
　　徐潤不是上海人﹐而是廣東香山人﹐跟孫中山是老鄉。這個地方今天改名叫中山市﹐就是為了紀念孫中山。咸豐二年(1852)﹐徐潤離開家鄉﹐來到上海淘金。他先是在叔父的推薦下﹐進了英國人開設的寶順洋行當學徒。這年﹐他14歲。
　　就在這年﹐洋行大班韋伯任滿回國﹐臨行前告訴繼任者﹕「上海市面此後必大﹐汝於地產上頗有大志﹐再貢數語﹕如揚子江路至十六鋪地場最妙﹐此外則南京､河南､福州､四川等路可以接通﹐新老北門直北至美租界各段地基﹐爾盡可有一文置一文。」新大班是否照此辦理﹐不得而知﹐但這段話給從旁侍候的徐潤留下深刻印象﹐房地產原來是最能造富的潛力股！
　　幾年後﹐徐潤被提拔為買辦。說到「買辦」﹐大家一定會想到買辦資產階級﹐會覺得他們跟漢奸差不多。其實不然。「買辦」是個中性詞﹐就是當時中國的外資企業僱傭的居間人或代理人﹐簡而言之﹐就是給洋人打工的高級職業經理人。買辦的最大特色﹐就是精通跟洋人做生意打交道的方式方法﹐包括精通外語﹐屬於緊缺的國際人才。正是因為緊缺﹐所以佣金更高。就這樣﹐徐潤的積蓄開始增多﹐這成了他投資房地產的首批資金。不過﹐由於財力單薄﹐他憑自己的實力買不起房子﹐只能跟別人合買。
　　第一筆投資﹐是他跟伯父徐鈺亭一起完成的。他用四萬八千兩銀子合買了餘慶裡的房子。緊接著﹐他又跟好友葉顧之､潘爵臣合買二擺渡的一所宅院﹐包括十畝地﹐花了三萬一千兩銀子。同治二年(1863)﹐太平軍逼近上海﹐時局不穩。徐鈺亭有點繃不住了﹐打算把餘慶裡的房子賣了。徐潤說了一句話﹕「上海自泰西互市﹐百業振興﹐萬商咸集﹐富庶甲於東南﹐地價日益翔貴﹐以今視昔﹐利逾百倍。」徐潤看到了上海房地產升值的基礎﹐也就是經濟發展和商人聚集。事實證明﹐他的判斷是對的。
　　同治七年(1868)﹐徐潤離開寶順洋行﹐開始單幹。當然﹐房地產還不是他此時的主業﹐賺錢還要靠別的產業。19世紀60~80年代﹐是近代中國茶葉出口的黃金時期。徐潤抓住這一機遇﹐利用以前在寶順洋行積累的人脈關係﹐創辦多家茶棧﹐成為上海地區最大的茶葉出口供貨商﹐賺得盆滿缽滿。
　　曾困擾徐潤的最大問題﹐就是缺錢。如今不差錢了﹐合作買房的模式也就沒必要堅持了。徐潤開始獨闖房地產市場﹐到處買房買地。到光緒九年(1883)﹐他在上海房地產市場已經斬獲頗豐﹕投資總額223.7萬兩。名下擁有土地3200多畝﹐其中2900多畝是儲備地﹐還沒蓋房子。建成的洋房51間﹐住宅222間﹐當鋪3所﹐樓房平房和臨街房1890多間﹐總市值達到350萬兩﹐佔到當年全國財政收入的5%。比購進時升值了57%﹐租金年收入12.3萬兩﹐出租收益率6%。
　　這樣的租金回報率﹐比高利貸當然要低﹐但看起來更穩定﹐更持久。徐潤以這樣的戰績﹐被人稱為晚清上海的「地產大王」。他感歎﹕當年大班韋伯留下的話﹐「果有效果﹐足征先見之明」。
　　徐潤在上海給自己建了個宅院﹐起名叫「愚園」。今天上海的愚園路﹐就得名於此。不過﹐徐潤一點都不愚﹐「地產大王」絕非浪得虛名。