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標題: [台灣] [問題] 承租人賴著不簽土地新租約.卻繼續當2房東將地面建築租人 [打印本頁]

作者: kllhjf54879 時間: 2009-1-3 02:32 標題: [問題] 承租人賴著不簽土地新租約.卻繼續當2房東將地面建築租人

內容有點長..還請麻煩多費心看完..
有一老農民. 多年前將一塊空農地租給人. 契約大致如下:
(承租 X年 . 每月X租金. 租約到期時.若地主不再續租. 須賠償地面上建築物的建築費)
承租的人.農地上有建築鐵皮屋. 再租給其他人做生意當2房東.有些建築也是違章.

現在.老農民已逝.農地所有權已轉給老農民繼承人 .而租約也到期了.
租約到期.承租人若欲續租.而繼承人也有意續租給他.契約理應重新商量訂定.

可是.承租人卻自行開口要求.土地續租的契約內容如下:
(契約期15年. 地主須無條件續租.若不續租.應賠償承租人地面建築物金額.承租土地月租金X萬)

此契約內容.地主覺得有損自己權益.怎能無條件續租?
同一土地. 10年前的租金跟10年後怎可能相同
應該符合當下正常行情

且承租人開的每月承租金額也低的離譜.
所以地主並不同意.希望金額能以合理

可是承租人對於要訂定新契約組是推三阻四.有時還避不見面
說要地主自己找其委託的律師.可是.其律師也很忙
都要一等再等配合他的時間
就這樣.契約已過期快半年.地主未再收到一分一毫租金

承租人總是堅持對自己有利.而有損地主權益的契約內容.所以一直沒法達成共識

不但如此
新契約都還沒完成
前不久
承租人居然還是跟他人定租約收租金. 繼續將鐵皮屋店面租給新的人營業

承租人一直賴著不處理. 對於該跟地主簽新租約.一拖再拖
分文未出.卻繼續坐收2房東租金

疑問:
1. 遇到這種惡租客該怎麼處理好呢?? 有何法律可制止他. 維護地主權益?
2. 如果他沒法繼續承租此土地. 那他底下的租客契約又該怎麼辦? 他原所收該的租金該算地主還是一樣是他的?

3. 舊的租約到期至今快半年. 他尚未和地主簽新租約.也未再付分文租金. 在商談是否續租期間.他並未確定有否此土地的使用權
又當2房東跟人家簽租約
此租約成立嗎? 他是否有詐欺嫌疑?

4. 他租給人的是做生意營業的.一般店面租約都很久
在底下店家的租約未到期時.地主是否無法取回自己土地的使用權?

想請教懂這相關法律的大大
該怎麼處理好呢?
真的很傷腦筋....

真的看不過去
總是有些自私自利的奸商
吃定那些老實的農民
亂開無理的條件
要老實農民簽不合理的契約

希望有好的大大能提供好方法
本人會在贊助

有疑問請提出
我會再補充說明
先感謝大大了!!

作者: kartking 時間: 2009-1-3 03:14

請你先確定,農地上的建築物是誰的名子
有沒有"地上權"
如果是承租人的名子,又有地上權
那就比較麻煩一些
如果是繼承人的名子,又無其他設定權利
那就比較容易處理一些
不過我初步建議還是要請繼承人先去找土地代書(要有地政士執照的)
把情形講出來討論,因該就會有結果
接著再找專打土地法官司的律師幫你們

從你的文字敘述來看找要你們找到對的人和方法
因該不會對繼承人有所損失

作者: kllhjf54879 時間: 2009-1-4 05:06

引用:

原帖由 kartking 於 2009-1-3 03:14 發表
請你先確定,農地上的建築物是誰的名子
有沒有"地上權"
如果是承租人的名子,又有地上權
...

先感謝 kartking 的解說

再請教:

當初租給他的是空的農地. 地上建築是承租人自行建的.
請問:這樣子的話.承租人是否就擁有"地上物權" ? 他能登記 "地上物產權" 嗎? 若可以 . 那麼. 該去哪個機關查他有無登記呢???

謝謝!!

作者: kartking 時間: 2009-1-4 06:20

地上權只要已逝的老農民同意那位承租人設定地上權就能了
以前這一定是有人教這位承租人這個方法來綁住地主的一種方式

現在的土地繼承人可以到地政事務所調土地謄本,建物謄本
切記一定要調一個"他項權利"就可以看的到了

不懂的話就去請教地政人員
跟他說我要調土地謄本,建物謄本
要看有無被設定地上權或抵押權之類那方面的資料

作者: kllhjf54879 時間: 2009-1-7 03:22

引用:

原帖由 kartking 於 2009-1-4 06:20 發表
地上權只要已逝的老農民同意那位承租人設定地上權就能了
以前這一定是有人教這位承租人這個方法來綁住地主的一種方式

現在的土地繼承人可以到地政事務所調土地謄本,建物謄本
切記一定要調一個"他項權利"就 ...

謝謝您!
依您的方式去查證看看~
感恩!!
結果如何~再來回覆!!

作者: ake44029 時間: 2009-1-8 00:08

出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，
於遺產分割前，固由其繼承人全體承受（最高法院91年度台上字第1064號要旨）
租用基地建築房屋者，固不適用民法第四四九條第一項之期限規定，
依發帖內容，租約已經屆滿，
出租人有要求另訂新約，不適用民法第四五一條規定，
原租賃契約既已消滅，
看到賴在自家土地不走的人，
該怎麼做，就不必多說了吧。
退而求其次，縱令有默示更新的情形，
未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，
除非有利於承租人之習慣者，從其習慣（民法第四五○條第二項）。
應該沒有這種習慣啦。

發帖者說租約已經十幾年了，承租人蓋的又是鐵皮屋，
推測沒有辦理地上權跟保存登記，
最單純的情形，先請轉租之房客返還無權占有，
原來的承租人有壓力，態度就會不同了。
請參考。

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